BRCR11: como foi a negociação com a Brookfield

O fundo BRCR11 concluiu recentemente a troca de ativos com a Brookfield, gerando bastante polêmica entre os investidores, principalmente pela venda de 100% da participação no Edifício Torre Almirante (localizado no RJ). Trata-se de um imóvel de excelente qualidade (triple A) e que está passando por um momento bastante delicado.

Por se tratar de um fundo de gestão ativa, é natural que o gestor faça ajustes no porrifólio para melhorar o desempenho do fundo. O que causou desconforto foi a forma como o negócio foi feito e o tamanho da movimentação financeira (em aproximadamente R$ 2 bilhões).

O edifício Torre Almirante foi vendido para Brookfield ao preço de R$ 14 mil o metro quadrado – quase o dobro do valor negociado atualmente. Para efeito de comparação, o fundo ALMI11 (monoativo), que é dono de aproximadamente 40% do imóvel, está passando por um momento delicado, com grande queima de caixa e elevada taxa de vacância (em 82%) – pode até ser uma oportunidade interessante para o longo prazo, porém o momento é muito desafiador.

Em relação a negociação, ambas as partes valeram-se de opções (derivativos) que permitem “desfazer” a negociação que envolve os edifícios Brasillian Financial Center (SP) e Torre Almirante (RJ). Particularmente, entendo que, se avaliarmo friamente, foi uma negociação interessante para ambos – dentro do prazo estipulado (aproximadamente dois anos), o fundo BC Fund pode exercer seu direito de compra (incorporando o imóvel novamente) e a Brookfield também pode exercer seu direito de venda (caso perca o interesse nos ativos).

Em um vídeo da Suno, o professor Baroni compartilhou o seu ponto de vista, colocando que a negociação das opções pode ter sido uma forma de agilizar a negociação dos imóveis.

Neste caso, não compartilho da mesma visão. Entendo que, para a Brookfield, a negociação oferece um nível de risco elevado, mas recompensador na “expectativa” de ganho futuro. As opções podem ser utilizadas para aquisição futura de um ativo ou como instrumento de Hedge (proteção).

Tendo em vista que a opção adquirida pela Brookfield é de venda (PUT), tudo indica que seu objetivo foi como instrumento de Hedge – garantindo a venda, caso sua expectativa não se concretize. Porém, neste caso, quem ficaria em desvantagem seria o fundo BC Fund (BRCR11). Para tornar a negociação justa para ambas as partes, o fundo BC Fund recebeu opções de compra (CALL) para recomprar os ativos, caso tenha o interesse. Desta forma, é possível atender o interesse de ambos.

Vale lembrar que nesta troca de opções, ambos assumem o direito (quem adquire uma opção) ou obrigação (quem oferece uma opção) de exercício. Ou seja, basta um dos lados manifestar o interesse do exercício.

Colocando todos os pontos positivos e negativos na balança, entendo que foi um bom negócio para o fundo BRCR11 e acredito que existe um grande potencial pela frente. O fundo “perdeu” um imóvel triple A (Torre Almirante), recebeu dois triple A (Senado e Cidade Jardim) e diminuiu sua exposição no Eldorado. A vacância do fundo foi reduzida de 34% para 25% e pode aumentar sua concentração na cidade de SP. Por outro lado, também ampliou sua exposição com mono-locatários, como a Petrobras.

O fundo vendeu cinco imóveis por R$ 1.329 milhões e adquiriu três por R$ 672 milhões.

Segundo a Empíricus, “o ganho de capital, com a operação, foi de R$ 276 milhões, que equivale a R$ 14,37 por cota. De acordo com o fato relevante emitido, o fundo fará uma distribuição de R$ 10,57 até o final de dezembro de 2018 e o restante será pago no decorrer dos próximos anos”.

Confiram o fato relevante sobre a negociação:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=32442

De maneira geral, considero que a negociação foi positiva para o fundo!

A miséria do jornalismo brasileiro

Quem assistiu o programa Roda Viva de ontem já sabe exatamente o que pretendo abordar. É lamentável constatar a péssima qualidade do jornalismo brasileiro. Mesmo cansado, resolvi separar alguns minutinhos para conhecer melhor as ideias do candidato (conferir argumentos referentes à segurança, saúde e educação) – infelizmente, perdi tempo assistindo uma entrevista inútil.

Desanima, não é mesmo?

Confiram também o texto de Franklin Ferreira:

“JESUS ERA UM REFUGIADO” E A MISÉRIA DO JORNALISMO BRASILEIRO
O Roda Viva de ontem foi o retrato exato da falência do jornalismo brasileiro. Corrupção endêmica, desemprego em alta, economia falida, falta de segurança, educação e saúde, e 80% das perguntas feitas pelos militantes disfarçados de jornalistas foram sobre governo militar, homofobia e racismo.

Entre as muitas pérolas hilárias ouvidas ontem – Wikipedia virou fonte jornalística e Jair Messias Bolsonaro foi acusado de ter defendido “metralhar” os bandidos da Rocinha – também “aprendemos” com o cheerleader da esquerda Bernardo Mello Franco, de O Globo, que Jesus Cristo foi… hã… um refugiado!

Deixando de lado o óbvio anacronismo, será que o jornalista não sabia que a Judeia e o Egito eram parte do único Império Romano no fim do século I a.C.?

E o programa de ontem ilustra o abismo que se criou entre a elite esquerdista e o povo comum.

Paulo Figueiredo, como citado por Rodrigo Constantino, resumiu muito bem: “Vocês viram o Bolsonaro no Roda Viva. Eu vi um brasileiro comum falando verdades a uma classe jornalística estúpida, ideológica, vagabunda, despreparada e soberba. Poucas vezes vi algo tão ilustrativo do momento em que vivemos”.

Hoje tem Youtuber fazendo trabalho mais sério que os jornalistas ligados aos grandes meios de comunicação, como Veja, O Globo, Estado de SP, TV Cultura e Folha de SP. Pois, como Constantino afirmou, “nossos jornalistas são filhotes […] das nossas universidades, fábricas de analfabetos funcionais e papagaios de slogans marxistas”.

O que se viu ontem foi a pá de cal no jornalismo brasileiro.

MFII11: Negociação suspensa

A semana foi marcada com a suspensão da negociação das cotas do Fundo MFII11. Trata-se de um evento inédito no mercado de Fundos Imobiliários e provavelmente ficará conhecido como a Quarta-feira Negra dos Fundos de investimentos Imobiliários no Brasil.

Sob suspeita de formação de pirâmide e atividade irregular, a CVM decidiu suspender a negociação das cotas deste fundo. Até entendo ser uma atitude correta, mas não custava alertar o mercado antes

Vale uma correção… A Empiricus alertou sim (Comunicado Extraordinário em agosto de 2017):

“Este informe tem como objetivo alertar os investidores/cotistas de MFII11 para venderem as suas cotas no patamar atual de preço (em torno de R$ 111 por cota). A Mérito Investimentos anunciou ontem a quarta emissão de cotas do MFII11…”
“No mês de maio, soltamos um relatório (publicado em 22/05/2017) recomendando aos investidores não comprarem as cotas do MFII11, pois entendíamos que o risco do fundo era muito elevado, dadas suas características similares a incorporadoras/construtoras. Portanto, incorrendo em riscos elevados como estouro de orçamento, atrasos de obras, queda de preços dos imóveis, distratos, entre outros…”

Nunca comentei nada sobre o assunto porque procuro acompanhar mais de perto os ativos que mantenho em carteira. Li alguns artigos sobre o MFII11, mas achei o modelo de negócio confuso e descartei qualquer possibilidade rapidamente. Um amigo já havia me avisado sobre a entrevista feita pelo professor Baroni da Suno – aliás, recomendo acompanhar o canal do Youtube da Suno.

– Confiram a entrevista com o gestor do fundo (Alexandre Despontin):

Confiram também a visão dos principais analistas de mercado:
https://www.sunoresearch.com.br/artigos/nos-avisamos-a-quarta-feira-negra-chegou-entenda-a-situacao-do-mfii11/
http://www.desmistificandofii.com/2018/07/19/qual-aprendizado-obter-com-a-suspensao-da-negociacao-do-mfii11/

Infelizmente, a situação do fundo é bastante delicada. Particularmente, não acredito que o investidor perca todo capital investido, mas dificilmente ficará livre de algum prejuízo.

Entendo que a CVM fez bem em cobrar uma resposta do fundo – é importante e fundamental manter a credibilidade do mercado. No entanto, poderiam ter feito um alerta antes, dando alguma chance de reação aos investidores. Apesar de ser algo inédito no mercado de Fundos Imobiliários, trata-se de um evento já conhecido no mercado de capitais. Resta apenas aguardar o desfecho.

Espero que o desfecho seja o melhor para os investidores.

Diversifiquem sempre e acompanhem os ativos de sua carteira!

Você acredita em Deus?

Criei uma playlist nova (Cultura) em nosso canal do Youtube, procurando disponibilizar conteúdo cultural que acrescente um pouco mais conhecimento.

Não sigo uma religião específica, mas, como agnóstico e cheio de dúvidas, creio em Deus. Recebi, por WhatsApp, um vídeo bastante interessante e resolvi compartilhar – me identifiquei bastante com os argumentos.

Não sei quem é o autor

Independente de sua crença….
São questões interessantes e o argumento é muito bem fundamentado.

Entrevista: Whindersson Nunes e Primo Rico

Hoje cedo, recebi como recomendação do Youtube um vídeo do canal Primo Rico de uma entrevista com Whindersson Nunes. Apesar das pequenas zoações e tirando o jabá para a corretora Rico (risos), achei um conteúdo interessante e resolvi compartilhar. Aliás, tem bastante relação com os últimos vídeos que produzi.

Mais um dado para ajudar com a questão “comprar carro novo ou investir?”

Sorte dele ter acordado a tempo! 😉