O fundo BRCR11 concluiu recentemente a troca de ativos com a Brookfield, gerando bastante polêmica entre os investidores, principalmente pela venda de 100% da participação no Edifício Torre Almirante (localizado no RJ). Trata-se de um imóvel de excelente qualidade (triple A) e que está passando por um momento bastante delicado.

Por se tratar de um fundo de gestão ativa, é natural que o gestor faça ajustes no porrifólio para melhorar o desempenho do fundo. O que causou desconforto foi a forma como o negócio foi feito e o tamanho da movimentação financeira (em aproximadamente R$ 2 bilhões).

O edifício Torre Almirante foi vendido para Brookfield ao preço de R$ 14 mil o metro quadrado – quase o dobro do valor negociado atualmente. Para efeito de comparação, o fundo ALMI11 (monoativo), que é dono de aproximadamente 40% do imóvel, está passando por um momento delicado, com grande queima de caixa e elevada taxa de vacância (em 82%) – pode até ser uma oportunidade interessante para o longo prazo, porém o momento é muito desafiador.

Em relação a negociação, ambas as partes valeram-se de opções (derivativos) que permitem “desfazer” a negociação que envolve os edifícios Brasillian Financial Center (SP) e Torre Almirante (RJ). Particularmente, entendo que, se avaliarmo friamente, foi uma negociação interessante para ambos – dentro do prazo estipulado (aproximadamente dois anos), o fundo BC Fund pode exercer seu direito de compra (incorporando o imóvel novamente) e a Brookfield também pode exercer seu direito de venda (caso perca o interesse nos ativos).

Em um vídeo da Suno, o professor Baroni compartilhou o seu ponto de vista, colocando que a negociação das opções pode ter sido uma forma de agilizar a negociação dos imóveis.

Neste caso, não compartilho da mesma visão. Entendo que, para a Brookfield, a negociação oferece um nível de risco elevado, mas recompensador na “expectativa” de ganho futuro. As opções podem ser utilizadas para aquisição futura de um ativo ou como instrumento de Hedge (proteção).

Tendo em vista que a opção adquirida pela Brookfield é de venda (PUT), tudo indica que seu objetivo foi como instrumento de Hedge – garantindo a venda, caso sua expectativa não se concretize. Porém, neste caso, quem ficaria em desvantagem seria o fundo BC Fund (BRCR11). Para tornar a negociação justa para ambas as partes, o fundo BC Fund recebeu opções de compra (CALL) para recomprar os ativos, caso tenha o interesse. Desta forma, é possível atender o interesse de ambos.

“Vale lembrar que nesta troca de opções, ambos assumem o direito (quem adquire uma opção) ou obrigação (quem oferece uma opção) de exercício. Ou seja, basta um dos lados manifestar o interesse do exercício.“

Colocando todos os pontos positivos e negativos na balança, entendo que foi um bom negócio para o fundo BRCR11 e acredito que existe um grande potencial pela frente. O fundo “perdeu” um imóvel triple A (Torre Almirante), recebeu dois triple A (Senado e Cidade Jardim) e diminuiu sua exposição no Eldorado. A vacância do fundo foi reduzida de 34% para 25% e pode aumentar sua concentração na cidade de SP. Por outro lado, também ampliou sua exposição com mono-locatários, como a Petrobras.

O fundo vendeu cinco imóveis por R$ 1.329 milhões e adquiriu três por R$ 672 milhões.

Segundo a Empíricus, “o ganho de capital, com a operação, foi de R$ 276 milhões, que equivale a R$ 14,37 por cota. De acordo com o fato relevante emitido, o fundo fará uma distribuição de R$ 10,57 até o final de dezembro de 2018 e o restante será pago no decorrer dos próximos anos”.

Confiram o fato relevante sobre a negociação:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=32442

De maneira geral, considero que a negociação foi positiva para o fundo!